Le Contrat de courtage exclusif – Achat


Lorsque vous choisissez de faire affaire avec un courtier pour l'achat d'une propriété, l’OACIQ recommande d’utiliser le formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat lors de l’acquisition :

Comme tous les autres formulaires créés par l’OACIQ et que les courtiers doivent utiliser, celui-ci a été conçu pour vous assurer une protection maximum, tout en établissant clairement les bases sur lesquelles le courtier agira. On y prévoit, entre autres :

  • Les caractéristiques essentielles de l’immeuble recherché;
  • Le prix et les conditions d’achat visés;
  • Les obligations respectives de l’acheteur et du courtier, dont la rétribution du courtier de l’acheteur (payée directement par l’acheteur, ou ajoutée au prix d’achat offert pour l’immeuble et faisant partie du financement hypothécaire).

BON À SAVOIR

En signant un Contrat de courtage exclusif – Achat, vous vous assurez que les obligations du courtier y sont décrites et qu’il doit les respecter. Ce contrat permet aussi de prévoir quel type de suivi sera effectué par votre courtier. De plus, si le vendeur de la propriété que vous convoitez n’est pas représenté par un courtier, votre courtier effectuera toutes les vérifications d’usage, en raison de l’absence des vérifications qu’aurait faites le courtier du vendeur. Le contrat permet également au courtier de faire du démarchage et de solliciter des gens pour des propriétés qui ne sont pas sur le marché.

Rétribution


Le montant et les conditions de la rétribution de votre courtier doivent être spécifiés dans votre contrat de courtage.

Dans le cas où le vendeur a également choisi de faire affaire avec un courtier, des conditions de partage de rétribution sont prévues. Ainsi, une partie du montant de la rétribution prévu au contrat de courtage du vendeur ira à votre courtier et sera déduite de ce qui est prévu à votre contrat de courtage achat.

  • Vous n’aurez pas à payer votre courtier si les conditions de partage du contrat de courtage du vendeur sont équivalentes à la rétribution prévue à votre contrat de courtage achat.
  • Si les conditions de partage du contrat de courtage vente sont moindres que ce qui est prévu à votre contrat de courtage achat, vous devrez payer l’excédent directement à votre courtier ou encore le faire financer.
    Dans ce dernier cas, le montant excédentaire sera ajouté au prix d’achat offert (et donc ajouté au montant du prêt hypothécaire) et votre courtier sera payé par le notaire à même les sommes disponibles pour la transaction, le reste revenant au vendeur.

Si le vendeur n’est pas représenté par un courtier, vous devrez payer directement à votre courtier la totalité de la rétribution prévue à votre contrat de courtage achat ou encore la faire financer dans le prix d’achat. Dans ce dernier cas, la totalité de la rétribution due à votre courtier sera ajouté au prix d’achat offert (et donc ajouté au montant du prêt hypothécaire) et votre courtier sera payé par le notaire à même les sommes disponibles pour la transaction, le reste revenant au vendeur.

Fiche descriptive de l’immeuble


Fournie par votre courtier ou le courtier du vendeur, la fiche descriptive pourra vous aider à faire le point sur une propriété qui vous intéresse. Elle contient une description détaillée de l’immeuble dans son état actuel, ce qui vous permet de prendre connaissance de tous les détails susceptibles d’influencer votre décision. On y trouve notamment le prix demandé, le type de propriété (ex. : maison unifamiliale, copropriété, intergénérationnelle, à logements), le nombre de pièces, le revêtement, etc.

Prêt à passer aux visites?

Fiches de visite


Il se peut que vous visitiez plusieurs propriétés dans la même journée. Au moment de faire le bilan, vous souviendrez-vous des particularités de chacune? C’est ici que les fiches de visite deviennent précieuses!

Voici quelques-uns des éléments que votre courtier pourra porter à votre attention lors de vos visites :

L’état général de l’extérieur (toit, gouttières, revêtement, peinture, etc.);

Les frais de chauffage, l’isolation;

La qualité et la circulation de l’air;

Les traces de moisissure ou de fuites d’eau;

Des fenêtres coincées ou des planchers inégaux (car ils peuvent être des indices d’un problème de structure);

L’approvisionnement en eau;

La pression d’eau (en actionnant les chasses d’eau et les robinets);

Les installations septiques;

La qualité du sol (zone inondable ou d’éboulement);

Enfin, les commentaires que la propriété vous inspire.

Pour un immeuble à logements, s’ajouteront :

Le montant des loyers;

Le détail des baux en vigueur.

BON À SAVOIR

Votre courtier vous avisera de tout ce dont il a pris connaissance en consultant le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble et qui est susceptible d’avoir un impact sur la valeur de la propriété convoitée.

Par exemple, si des indices sont identifiés, votre courtier recommandera de faire vérifier par un expert reconnu la présence, entre autres, de :

Advenant que le risque soit confirmé, discutez-en avec votre courtier; il sera de bon conseil pour vous aider à faire un choix éclairé parmi les options qui s’offrent à vous. Pour en savoir plus, consulter notre article Sol contaminé, mérule, radon, cannabis, etc. : comment se protéger.

Il doit également vous informer de tous facteurs pouvant affecter votre décision, tel qu’un décès dans la propriété ou la présence d’un phénomène inexpliqué.

 

Pour éviter les mauvaises décisions

Devant une propriété qui nous attire, la tentation peut être forte de conclure rapidement et d’oublier certains détails. Voici les principaux regrets exprimés par des acheteurs d’une première propriété quelque temps après leur acquisition (selon un sondage américain – lien anglais) :

  • Maison trop petite ou mal structurée pour les besoins;
  • Frais d’installation et d’entretien sous-évalués;
  • Voisins détestables;
  • Cour trop petite ou nécessitant trop d’entretien.

Pour les prévenir, prenez le temps de vous renseigner et respectez votre budget en vous gardant une marge de manœuvre (voir la section Établir votre budget et votre capacité à emprunter). Votre courtier pourra vous aider dans ces démarches.