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Règles selon le type d’immeuble

Immeuble de logement

Vous aurez souvent un immeuble à revenus à vendre ou représenterez un acheteur qui désire acheter ce type d’immeuble pour l’habiter lui-même ou y installer un membre de sa famille. Les mêmes questions seront également soulevées si votre client souhaite acquérir une maison unifamiliale déjà louée.

La loi permet au locateur de reprendre possession d’un logement ou d’une maison, mais il doit le faire de la façon appropriée. D’abord, le locateur doit être le seul propriétaire ou avec un seul autre copropriétaire, si ce dernier est son conjoint, afin de pouvoir reprendre un logement1.

L’article 1957 du Code civil du Québec indique quelles sont les personnes pour qui le locateur peut reprendre un logement :

  • pour lui-même;
  • pour y loger ses ascendants ou descendants au premier degré (père, mère et enfants);
  • pour tout autre parent (personne liée par le sang) ou allié (faisant ici référence à la notion par alliance, toute personne liée par le mariage ou l’union civile, soit la belle famille) dont il est le principal soutien;
  • pour un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile (cela ne s’appliquant pas aux conjoints de fait).

Copropriété divise

Dans le cas d’un appartement en copropriété divise dont l’immeuble à logements a fait l’objet d’une conversion, cette situation représente également une exception à la règle sur la reprise du logement.

Pour ce faire, le locateur doit envoyer un avis écrit au locataire dans les délais suivants qui sont prescrits par la loi2.

 

TABLEAU — DÉLAIS DE REPRISE DE POSSESSION ET DÉLAIS D'AVIS3


BAIL À DURÉE FIXE DE PLUS DE SIX MOIS
 

Avis du propriétaire

  • Six mois avant la fin du bail

Réponse du locataire

  • Un mois de la réception de l’avis

Demande au Tribunal administratif du logement par le locateur

  • Un mois de l’avis de refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire

BAIL À DURÉE FIXE DE MOINS DE SIX MOIS
 

Avis du propriétaire

  • Un mois avant la fin du bail

Réponse du locataire

  • Un mois de la réception de l’avis

Demande au Tribunal administratif du logement par le locateur

  • Un mois de l’avis de refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire

BAIL À DURÉE INDÉTERMINÉE
 

Avis du propriétaire

  • Six mois avant la date à laquelle il désire reprendre possession

Réponse du locataire

  • Un mois de la réception de l’avis

Demande au Tribunal administratif du logement par le locateur

  • Un mois de l’avis de refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire


Si le locataire ne répond pas dans le délai imparti, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.

Si le locateur ne fait pas sa demande au Tribunal administratif du logement dans le délai imparti, le bail est reconduit aux mêmes conditions et le locataire conserve son droit d’occuper le logement.

Copropriété indivise

Lorsqu’un immeuble est détenu en copropriété par indivision, aucun logement ne peut faire l’objet d’une reprise, à moins qu’il n’y ait que deux copropriétaires et qu’ils soient conjoints l’un de l’autre (mariés, unis civilement ou de fait)4 ou qu’ils bénéficient de droits acquis5.

 

TABLEAU DES DROITS ACQUIS — COPROPRIÉTÉ PAR INDIVISION*


IMMEUBLE DE MOINS DE CINQ LOGEMENTS
 

  • Si le titre de propriété a été publié au Registre foncier avant le 10 novembre 1987.

OU

  • Si le titre de propriété a été publié au Registre foncier avant le 15 juillet 1988, et ce, en vertu d’une promesse d’achat datée au plus tard du 10 novembre 1987 accompagnée d’un acompte.

IMMEUBLE CINQ LOGEMENTS OU PLUS
 

  • Si le titre de propriété a été publié au Registre foncier avant le 11 juin 1981.

OU

  • Si le titre de propriété a été publié au Registre foncier avant le 16 décembre 1981, et ce, en vertu d’une promesse d’achat datée au plus tard du 11 juin 1981 accompagnée d’un acompte.

* Un nouvel acquéreur ne peut bénéficier de ces droits acquis.

 

DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
 

Vous représentez un client qui désire louer un logement détenu en copropriété divise? Assurez-vous que la location soit permise en vertu de la déclaration de copropriété ou de ses règlements.

Sachez aussi que la location d’un logement détenu en copropriété indivise n’est habituellement pas permise, à moins d’une entente spécifique à ce sujet.

 


1 Art. 1958 C.c.Q.
2 Art. 1960, 1962 et 1963 C.c.Q.

3 Immeuble acquis avant 1988 : droits acquis. Voir Tribunal administratif du logement, Reprise du logement. Repéré à https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/droit-du-locateur-de-mettre-fin-au-bail/reprise-de-logement, consulté le 27 sept. 2022
4 Art. 1958 C.c.Q.
5 Tribunal administratif du logement, Reprise du logement. Repéré à
https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/droit-du-locateur-de-mettre-fin-au-bail/reprise-de-logement, consulté le 27 sept. 2022

 

 

Dernière mise à jour : 16 décembre 2022
Numéro de référence : 264761