Publication du bail
La publication du bail au Registre foncier permet aux locataires de rendre publics les droits résultant au bail. Cette publication protège les droits négociés pour toute la durée du bail, même dans le cas qu’un nouvel acquéreur devienne le locateur dans la mesure que la publication ait lieu avant l’acquisition par le nouveau propriétaire. Ainsi, un nouveau propriétaire doit respecter les conditions fixées dans un bail commercial qui a été publié, et ne peut y mettre fin qu’après un certain délai et selon une procédure légalement reconnue.
Le Code civil du Québec n’impose pas de forme particulière à cette publication, mais fournit quelques indices sur les informations à communiquer1. Les baux commerciaux contiennent habituellement une clause imposant différentes conditions sur le mode d’inscription du bail au Registre foncier ou sur l’information diffusée afin d’empêcher de publier le bail dans son intégralité. On comprend, en effet, qu’un locateur ne veut pas nécessairement porter à la connaissance de tous les locataires actuels ou futurs un avantage qu’il aurait donné à un locataire à l’issue d’une négociation (loyer moins élevé, mois gratuits, frais d’aménagement payés, etc.). Pour cette raison, c’est souvent un résumé du bail qui est publié et qui prend la forme d’un avis.
Pour être publié, l’avis de bail doit être déposé au Registre foncier du Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière2. Il doit toutefois aussi être attesté par un notaire ou par un avocat. Après avoir vérifié l’identité des signataires et leur capacité à signer, le notaire ou l’avocat expliquera le contrat aux parties qui attesteront que l’acte de location représente leur volonté.
L’avis de bail publié doit minimalement comprendre :
- La référence au bail en question;
- L’identification du locateur et du locataire;
- La désignation de l’immeuble;
- Les dates de début et de fin du bail;
- Les droits de renouvellement et les droits de reconduction;
- Une attestation par un notaire ou un avocat.
Bien que la publication d’un tel bail soit facultative, elle est hautement souhaitable.
Toute clause d’un bail visant à faire renoncer au locataire à son droit de publier son bail serait nulle et non avenue3, car il s’agit d’une règle d’ordre public.
1 Art. 2999.1 C.c.Q.
2 Art. 1852 (1) C.c.Q.
3 Art. 2936 C.c.Q.
